Rynkowy filar rządowego programu mieszkaniowego

Twoje dochody są za wysokie, aby ubiegać się o mieszkanie komunalne? A jednocześnie nie masz zdolności kredytowej, aby kupić lokal wolnym rynku? Jeśli tak, sprawdź rynkowy filar rządowego programu mieszkaniowego. O takie mieszkanie może się starać każdy; nie ma limitu zarobków. Limit obowiązuje jedynie przy ubieganiu się o dopłaty do czynszu. Twoje opłaty mieszkaniowe:

  • czynsz (w rynkowym filarze rządowego programu stawki są na tym samym poziomie, jak na rynku prywatnym – różnicę stanowią dopłaty do czynszu w ramach programu „Mieszkanie na Start”; 4-osobowa rodzina w Nowym Targu może liczyć nawet na ok. 360 zł takiego wsparcia miesięcznie)
  • zaliczka na koszty eksploatacji – 5,5 zł/mkw. (jest to opłata za utrzymanie części wspólnych, remonty, etc.
  • własne rachunki – ogrzewanie, prąd, woda, wywóz nieczystości, etc. (każde mieszkanie ma liczniki)

Kto ma pierwszeństwo?

25 czerwca 2021 r. Rada Miasta Nowy Targ podjęła uchwałę Nr XXXI/343/2021, w której zostały określone kryteria pierwszeństwa w naborze do mieszkań z rynkowego filaru rządowego programu mieszkaniowego. Kto może liczyć na punkty?

  • Gospodarstwa domowe, gdzie żadna osoba nie posiada własnego mieszkania – 20 punktów,
  • Najemcy lokali gminnych (np. komunalnych), którzy zdecydują się przeprowadzić do Mieszkania Plus – 20 punktów,
  • Podatnicy rozliczający się w US w Nowym Targu – 5 punktów za osobę (maksymalnie 10 na gosp. domowe)
  • Posiadacze Książeczki Mieszkaniowej, wystawionej do 23.10.1990 r. – 10 punktów za osobę (maksimum 20 na gosp. domowe)
  • Przedsiębiorcy, prowadzący działalność nieprzerwanie co najmniej od 1.09 2020 r. – 5 punktów za osobę (maksimum 10 na gosp. domowe)
  • Absolwenci uczelni wyższych – 5 punktów za osobę
  • Rodziny zastępcze lub rodzinne domy dziecka – 5 punktów
  • Samotny rodzic – 10 punktów,
  • Rodzice – 10 punktów za każde dziecko
  • Seniorzy od 65 lat – 5 punktów
  • Niepełnosprawni do 16 r.ż. – 5 punktów
  • Osoby z całkowitą niezdolnością do pracy (wg przepisów o emeryturach i rentach lub mające I lub II grupę inwalidzką lub niepełnosprawne w stopniu znacznym lub umiarkowanym) – 5 punktów,
  • Mieszkańcy Miasta Nowy Targ – 1 punkt,
  • Osoby, które w ciągu 6 lat przed ogłoszeniem naboru złożyły wniosek o najem mieszkania z zasobu gminy i zostały zakwalifikowane do kolejnego etapu – 1 punkt.

Uwaga! Nawet jeżeli nie spełniasz żadnego z tych kryteriów, nadal możesz się starać o mieszkanie!

Czy wystarczy uzyskać wysoką punktację, aby otrzymać mieszkanie? Nie. Jeszcze trzeba mieć tzw. zdolność czynszową (Twoje dochody muszą być wystarczające, aby opłacić czynsz i rachunki. Pamiętaj, że dochody to nie tylko zarobki; to także świadczenia typu 500+) i nie mieć żadnych zaległych, przeterminowanych zadłużeń.

Jak przebiega nabór?

Etap 1

Wniosek o mieszkanie wypełniasz przez internet. Dokumenty potwierdzające te dane, które wpisałeś we wniosku, przynosisz do Urzędu Miasta osobiście lub wysyłasz pocztą. Samorząd sprawdza wnioski i każdemu przydziela punkty, zgodnie z uchwalonymi kryteriami pierwszeństwa.

Etap 2

Badanie zdolności czynszowej (tj. sprawdzenie czy będziesz w stanie opłacać czynsz). Badanie to nie jest konieczne, jeżeli zadeklarujesz, że po podpisaniu umowy najmu wpłacisz 6-miesięczną kaucję. Inwestor sprawdzi też, mieć żadnych zaległych (przeterminowanych) zadłużeń. Uwaga! Możesz mieć kartę kredytową albo spłacać raty za meble. Ważne, czy regulujesz swoje zobowiązania terminowo. To badanie muszą przejść obowiązkowo wszystkie dorosłe osoby w gosp. domowym.

Najem czy własność?

Mieszkanie możesz wynajmować (jest to tzw. najem instytucjonalny), a w niektórych inwestycjach możliwe jest także stopniowe dochodzenie do własności mieszkania. Zawierasz wówczas „Umowę najmu instytucjonalnego z Dojściem do Własności”. W skrócie mówimy o niej: „najem z DDW”.

UMOWA NA START

W inwestycjach PFR Nieruchomości S.A. pierwsza umowa jest zawsze umową o najem instytucjonalny. Zawieramy ją na 24 m-ce. Jest to czas potrzebny na załatwienie formalności w Sądzie Wieczystoksięgowym, związanych z wyodrębnieniem lokali i założeniem dla nich Ksiąg Wieczystych. W tym czasie procedowana jest także kwestia najmu z DDW (czyli: najmu instytucjonalnego z dojściem do własności). 

DOJŚCIE DO WŁASNOŚCI

Z uwagi na procedury, wg których spółka PFR Nieruchomości jest zobowiązana działać przy realizacji rynkowej części rządowego programu, nie możemy zaoferować Ci tej opcji już teraz. Dopiero po zakończeniu realizacji inwestycji i rozliczeniu jej kosztów, możemy przystąpić do procedur związanych z DDW (w tym: skalkulowania spłat wartości lokalu, które są wliczane do czynszu przy umowie z dojściem do własności) – oczywiście o ile dana inwestycja jest planowana w opcji „DDW”. Zazwyczaj wszystkie ww. procedury udaje się zrealizować przed upływem 24 m-cy. Wówczas umowa najmu instytucjonalnego zostanie zmieniona na umowę z DDW. Oczywiście jest to opcja dla chętnych (pamiętaj, że do czynszu dojdzie wówczas koszt stopniowego wykupu mieszkania). Jeżeli preferujesz umowę najmu instytucjonalnego, możesz ją kontynuować tak długo, jak zechcesz.

Na dole tej strony możesz przeczytać, czym się charakteryzuje umowa z dojściem do własności (w sekcji „Częste pytania”).

Ile kosztuje najem?

Stawki czynszowe zostaną ogłoszone na 30 dni przed naborem, a więc na ponad pół roku przed zakończeniem budowy. Dlaczego nie podajemy ich wcześniej? Ponieważ musimy najpierw rozliczyć realizację inwestycji, a także oszacować koszty późniejszego zarządzania / administracji osiedlem.

czynsz

Czynsz to po prostu opłata za korzystanie z lokalu. Czynsze w mieszkaniach z rynkowego filaru są na podobnym poziomie, jak czynsze na rynku prywatnym. Różnicę stanowią dopłaty do czynszu w ramach programu „Mieszkanie na Start”.


rachunki

Każde mieszkanie posiada własne liczniki: za prąd, wodę, ogrzewanie. Płacisz tylko tyle, ile zużyjesz. Opłacasz także odbiór śmieci i ścieków. Pamiętaj, że te opłaty nie są zależne od nas.


eksploatacja

Opłata eksploatacyjna to koszt zarządzania i utrzymania nieruchomości. Dotyczy ona przede wszystkim części wspólnych (zieleni, klatek schodowych, parkingów, etc.). Szczegółowo opisaliśmy to poniżej:

Co obejmuje opłata eksploatacyjna?

  • Woda (np.: do podlewania roślin na patio)
  • Utrzymanie zieleni osiedlowej
  • Oświetlenie: dróg, chodników, parkingów zewnętrznych, korytarzy, klatek schodowych
  • Ogrzewanie: korytarzy, klatek schodowych
  • Sprzątanie klatek schodowych, mycie okien, deratyzacja, sprzątanie parkingów, dróg wewnętrznych, chodników
  • Odśnieżanie, odprowadzanie wody deszczowej i roztopów
  • Zakup, naprawa i wymiana: oświetlenia i oznakowania
  • Przeglądy ogólnobudowlane
  • Przeglądy gwarancyjne, serwis kotłowni, przeglądy instalacji p. poż., uzdatnianie wody, badanie wind, wentylacji, etc. oraz koszty materiałów do konserwacji
  • Ryczałt na remonty, usuwanie awarii w częściach wspólnych
  • Instalacja urządzeń niezbędnych do dostosowania nieruchomości do aktualnych przepisów prawa lub decyzji administracyjnych
  • Coroczny przegląd techniczny mieszkania

Dopłaty czynszowe

Wszyscy nasi najemcy mogą się ubiegać o dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start. Taka dopłata jest przyznawana co roku (ponieważ Twoja sytuacja materialna może się zmienić). Maksymalnie możesz z niej korzystać przez 15 lat. Obecnie nasi najemcy pobierają od ok. 100 do 800 zł miesięcznie. Wysokość dopłat jest różna, ponieważ zależy od indywidualnej sytuacji każdego najemcy. Np. 4-osobowa rodzina w Nowym Targu, która wynajmuje mieszkanie o powierzchni 55,7 mkw., może liczyć na 357 zł miesięcznie takiego wsparcia. Kwota dopłat jest odejmowana od czynszu i widnieje na fakturze.

Dodatki mieszkaniowe

Dodatek mieszkaniowy to nie to samo co dopłata czynszowa. Możesz pobierać oba te świadczenia, oczywiście o ile się do nich kwalifikujesz. W dniu 1 lipca 2021 r. weszły w życie nowe przepisy dotyczące dodatków mieszkaniowych.

Ile pieniędzy na początek?

KAUCJA

Maksymalnie 6-krotność miesięcznego czynszu (tyle wpłacisz, jeżeli nie chcesz przechodzić weryfikacji czynszowej). Kaucję wpłacasz w ciągu 7 dni od daty zawarcia umowy.

CZYNSZ

Pierwszy czynsz wpłacasz po podpisaniu umowy i protokolarnym przekazaniu lokalu.

WYPOSAŻENIE

Mieszkania są już wykończone: z podłogami, glazurą, terakotą, białym montażem w łazience, drzwiami wewnętrznymi i zewnętrznymi. Ściany są pomalowane na biało. Po Twojej stronie jest zakup mebli (w tym kuchennych) oraz sprzętu RTV/AGD. Kupisz je wtedy, kiedy będziesz mógł.

częste pytania

Czy podpisując umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności (DDW), od razu staję się właścicielem mieszkania?

Nie. Do własności dochodzisz stopniowo: w ciągu ok. 25 lat. Okres dochodzenia do własności w każdej inwestycji określa spółka PFR Nieruchomości. Jeżeli podpiszesz umowę na 25 lat, staniesz się właścicielem po 25 latach. Jeżeli podpiszesz umowę na 30 lat, uzyskasz prawo własności po 30 latach. A co się stanie, jeżeli podpiszesz umowę na 25 lat, a po 10 latach będziesz chciał wpłacić całą cenę mieszkania i stać się właścicielem? Jest to możliwe, o ile Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju (który finansuje budowę naszych inwestycji) wyda na to zgodę.

Czy mogę dojść do własności w ciągu 5 lat?

Mieszkania Plus są przeznaczone przede wszystkim dla osób, które nie mają wystarczających możliwości finansowych, aby kupić nieruchomość czy zaciągnąć kredyt hipoteczny. Dlatego oferujemy stopniowe dochodzenia do własności. Nie wykluczamy jednak innych możliwości; jest to do ustalenia w toku indywidualnych rozmów.

Czy nadal będę mógł mieszkać z dziećmi, kiedy osiągną pełnoletniość?

Oczywiście. Natomiast konieczne będzie załatwienie formalności. Jeżeli Twoje pełnoletnie dzieci zamierzają nadal z Tobą mieszkać, będą zobowiązane do:

  • Przystąpienia do umowy najmu (w praktyce: podpiszemy aneks do umowy, w którym nie tylko Ty, ale i Twoje dzieci będą współwłaścicielami mieszkania)
  • Złożenia oświadczenia o wydaniu lokalu oraz poddaniu się egzekucji (to oznacza, że one również będą odpowiedzialne np. za zadłużenia w opłatach) w formie aktu notarialnego.

Czy mieszkające ze mną dziecko, po osiągnięciu pełnoletności, będzie musiało przejść badanie zdolności czynszowej?

Nie. Dzieci mieszkające razem z najemcą, po osiągnięciu pełnoletności (o ile wyrażą chęć dalszego zamieszkiwania w lokalu), nie są poddawane ocenie pod kątem zdolności płatniczej. Badanie zdolności czynszowej nie dotyczy tej kategorii najemców.

Kto pokryje koszt aktu notarialnego?

  • W przypadku umów najmu z DDW: Koszty sporządzenia przez notariusza oświadczenia o poddaniu się egzekucji pokrywa najemca. Koszty sporządzenia aneksu i jego wypisów ponosi w 50% najemca, a w 50% my (my pokrywamy 100% tylko w przypadku, jeżeli korzystasz ze wskazanego przez nas notariusza).
  • W przypadku umów najmu bez DDW: jeżeli korzystasz z notariusza wskazanego przez nas, pokrywamy 100% kosztów. Jeżeli sam wybrałeś notariusza – 100% kosztów pokrywasz Ty. Będą to koszty: sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji oraz koszty wypisów notarialnych (po jednym wypisie dla każdej strony).

Ile mam czasu na podjęcie decyzji o przystąpieniu do umowy najmu z DDW?

Tyle, ile potrzebujesz. Aktualne przepisy nie przewidują żadnego terminu na zawarcie umowy najmu z DDW. Możesz po kilku czy nawet kilkunastu latach najmu instytucjonalnego zdecydować się na podpisanie umowy najmu z DDW. Jeżeli przepisy w tej sprawie miałyby się zmienić (a nie ma takich planów), powiadomimy Cię odpowiednio wcześniej.

Czy po śmierci najemcy (przy umowie najmu z DDW), najem może być kontynuowany przez jego dziecko, jeżeli to dziecko tej pory z nim nie mieszkało?

Nie. Jeżeli Twoje dzieci z Tobą nie mieszkają, a chcą mieć prawo do dziedziczenia najmu, muszą przystąpić do umowy najmu jeszcze za Twojego życia.

Lokal wynajmują dwie osoby. Jedna chce samodzielnie podpisać umowę najmu z DDW, ale nie ma zdolności płatniczej. Jednak zainwestowała w to mieszkanie (np. w wykończenie) znaczne kwoty. Czy to się liczy?

Niestety nie możemy brać pod uwagę, że zainwestowałeś pieniądze w wykończenie czy wyposażenie mieszkania. Aby przystąpić do umowy najmu z DDW, musisz mieć zdolność czynszową. Dlatego każdy najemca, który chce zawrzeć taką umowę, będzie ponownie sprawdzany pod tym kątem (badanie musi być aktualne). Jeżeli sprawdzian wypadnie negatywnie, najemca będzie mógł kontynuować umowę najmu, ale bez DDW.

Jeśli najemcy przysługuje prawo własności nieruchomości (działki) budowlanej, może zawrzeć umowę najmu z DDW?

Tak, właściciel działki budowlanej może zawrzeć umowę najmu z DDW. Przepisy nie zawierają żadnych ograniczeń dla właścicieli nieruchomości gruntowych.

Już po podpisaniu umowy najmu instytucjonalnego odziedziczyłem inne mieszkanie. Czy nadal mogę być najemcą? Czy mogę przystąpić do umowy najmu z DDW?

Nabycie innego lokalu mieszkalnego w okresie obowiązywania umowy najmu z DDW nie jest przeszkodą w kontynuowaniu umowy najmu, jak również w nabyciu tego mieszkania.

Podpisałem umowę najmu z DDW, ale po kilku latach zdecydowałem się wyjechać za granicę. Nie chcę, aby mieszkanie stało puste. Czy mogę je podnająć osobie trzeciej?

Nie. Nie wolno podnajmować mieszkania osobie trzeciej. Napisz do nas wniosek, w którym przedstawisz swoją sytuację. Każdy taki przypadek rozpatrzymy indywidualnie.

Jestem najemcą i chcę przystąpić do umowy najmu z DDW. Czy muszę wpłacić drugą kaucję?

Nie. Kaucja, którą wpłaciłeś przy podpisywaniu umowy najmu instytucjonalnego, zostanie zaliczona na poczet kaucji związanej z Twoją nową umową, czyli umową najmu z DDW. Wysokość kaucji w Umowach DDW odpowiada trzykrotności czynszu.

Wybrałem mieszkanie w standardzie deweloperskim. Po kilku latach od podpisania umowy najmu z DDW postanowiłem zrezygnować z najmu. Czy otrzymam zwrot pieniędzy zainwestowanych w wykończenie mieszkania?

Najemcy mają różny gust i różne potrzeby; dlatego może się zdarzyć, że Twój wkład (pracy i pieniędzy) obniżył szanse na wynajęcie tego lokalu kolejnej osobie. Wówczas możemy usunąć ulepszenia, które zrobiłeś w mieszkaniu, przywracając lokal do stanu pierwotnego. Odbędzie się to na Twój koszt. Natomiast jeżeli będziemy chcieli zatrzymać te ulepszenia, zwrócimy Ci za nie pieniądze. Obliczając wartość ulepszeń, weźmiemy pod uwagę ich stan (stopień zużycia) na dzień opuszczenia lokalu.

W mojej umowie jest zapis o waloryzacji czynszu. Czy to oznacza ciągłe podwyżki?

Zapis o waloryzacji jest standardem w długookresowych umowach najmu. Waloryzacja oznacza, że czynsz może się zmienić wtedy, kiedy zmieni się tzw. wskaźnik inflacji (średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w danym roku), publikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. W praktyce oznacza to, że:

  • Czynsz będzie waloryzowany raz do roku
  • Jeżeli wskaźnik inflacji będzie dodatni, czynsz ulegnie podwyższeniu, a jeżeli ujemny – obniżeniu
  • Wysokość ewentualnej podwyżki lub obniżki będzie równa wysokości wskaźnika inflacji

Jakie dokumenty są potrzebne do badania zdolności czynszowej?

  • potwierdzenie dochodów wszystkich dorosłych osób  (przyszłych najemców) gospodarstwa domowego
  • liczba osób w gospodarstwie domowym
  • liczba osób dorosłych i nieletnich w gospodarstwie domowym
  • kwota zobowiązań stałych (kredyty, faktury za telefon)
  • wypełnione i podpisane pełnomocnictwo do weryfikacji w systemie BIG Info Monitor
  • informacja o typie mieszkania, jakie Cię interesuje (M1, M2, M3)